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7 claves para entender la Ley de Inquilinos Morosos

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Foto: RPP
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¿CÓMO FUNCIONARÁ LA RESTITUCIÓN INMEDIATA DE INMUEBLES ARRENDADOS?
Nuevo proceso de restitución inmediata de inmuebles arrendados pretende acabar con aquellos inquilinos morosos que, pese a no pagar las rentas, se quedan meses o años en posesión de un predio que no es de su propiedad. En este informe, todo lo que Ud. debe saber sobre este proceso.

Se hizo esperar, pero la Ley contra los inquilinos morosos ya es una realidad. En efecto, además de crear el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la Ley N° 30201 también pone en vigencia la muy publicitada “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”, la cual posibilitaría la restitución inmediata de los predios arrendados a sus propietarios. 

En pocas palabras, la norma –publicada el miércoles 28 de mayo en el diario oficial–, implementa una nueva modalidad de desalojo exprés, esta vez modificando el artículo 594 del Código Procesal Civil.

Pero en qué consiste esto y cómo deberá operar judicialmente el lanzamiento de aquellos inquilinos renuentes a desocupar el inmueble pese a no pagar la renta. Acá un breve repaso de este proceso:

 

1. ¿Qué es la “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”?

Es un acuerdo expreso que podrá adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles. No es aplicable, por cierto, a los bienes muebles (vehículos, computadoras, etc.).

Mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales: conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.

 

2. ¿Existe alguna formalidad que deberá reunir la “cláusula de allanamiento del arrendatario”?

, existen algunas formalidades. Primero, debe tratarse de una cláusula incluida en un contrato redactado por escrito. No procederá, por lo tanto, en contratos verbales.

Y, en segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario). 

 

3.  Un ejemplo de cláusula de allanamiento a futuro

No existe una cláusula tipo o única. Pero acá un ejemplo:

 

CLÁUSULA X.- Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la cláusula de allanamiento a futuro, prevista en el artículo 594 del Código Procesal Civil.

En consecuencia, en caso de incurrir en más de dos meses y medio de incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los términos del mencionado artículo.

En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a contradecir dicha demanda solo si ha pagado las rentas convenidas o el contrato aún sigue vigente.

Adicionalmente sería recomendable que se incluyan en el contrato cláusulas de mora automática y de vencimiento automático del contrato.

 

4.  ¿En qué casos se podrá solicitar la restitución inmediata del inmueble?

Esta cláusula de allanamiento permitirá la restitución del inmueble solo cuando se presenten dos situaciones: i) haya concluido el contrato de arrendamiento o, ii) cuando este haya sido resuelto por falta de pago. Esto último, siempre que se deba más de dos meses y medio de renta (art. 1697 del Código Civil). 

 

5. ¿Solo podrá ordenarse la restitución inmediata a través de un proceso judicial?

En principio, sí. La norma establece que es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez de paz letrado de dicha jurisdicción.

No obstante, nada impide que esta pretensión sea resuelta mediante un arbitraje. Para ello debió incluirse en dicha cláusula o en otra parte del contrato de arrendamiento que esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.

Además, no debe olvidarse que este proceso de restitución inmediata, como la mayoría de procesos judiciales, requiere conciliación extrajudicial previa. Esto podría hacer que el pedido de lanzamiento se retrace dos o tres semanas. 

 

6.  Un procedimiento judicial aparentemente expeditivo

El arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez recibida y admitida a trámite, el juez deberá notificarla al arrendatario. 

El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble si logra acreditar dos cosas: que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado. Para ello solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es notificada la demanda.

Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. 

Acá un tema relevante: dicho artículo señala que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. 

Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico (juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Un dato más que nos hace ver que la restitución no es tan exprés como uno podría desear. 

 

7.  ¿Y  qué  pasa con las rentas impagas?

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos. Dicha inscripción tendrá vigencia hasta la extinción de la obligación.

Pero, además, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos adeudos en un proceso único de ejecución. Para ello, debe acreditar instrumentalmente la relación contractual (art. 688, inc. 9 del Código Procesal Civil).

 

Bonus: 45 días hábiles para que la norma entre en vigencia 

La Ley N° 30201 entrará en vigencia a los 45 días hábiles de su publicación. Asimismo, el Poder Ejecutivo deberá reglamentarla dentro de los 30 días hábiles de su entrada en vigencia.

LaLey.pe

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6 Comentarios

  1. mirtha

    30/05/2014 en 1:51 pm

    EN LA LISTA SE PODRÁ PONER A LOS ANTIGUOS DEUDORES, QUE SE ENCUENTRAN NO HABIDOS Y POR ELLO NO CONTINUA EL JUICIO¡?
    TAMBIÉN SE DEBE OBLIGAR A LOS PROPIETARIOS QUE SE ACOJAN A ESTA LEY A QUE PAGUEN SUS IMPUESTOS CORRESPONDIENTES POR INQUILINA-TO, ME REFIERO A LA SUNAT.ESO POR SI ACASO EN TEMA DE JUICIO NO PIDEN LOS RECIBOS…ENTONCES?

    Responder

    • admin

      admin

      31/05/2014 en 2:36 pm

      Solo a los nuevos…

      Responder

  2. Joel Huancapaza

    30/05/2014 en 10:39 pm

    MODELO DE CLAUSULA DE ALLANAMIENTO: LAS PARTES voluntariamente acuerdan que EL ARRENDATARIO se allanará ante cualquier litigio, controversia o discrepancia (en adelante conjuntamente “Controversias”) que pudiera existir en las relaciones comerciales existentes entre las partes, o la ejecución, cumplimiento o interpretación del Contrato, como pueden ser la acción civil de desalojo, de obligación de dar suma de dinero y toda conciliación, entre otros.

    ATTE: redvivir . com

    Responder

  3. IVANA RIGOBELLO

    31/05/2014 en 7:34 am

    la solución más rápida es una ley del consumidor,Luz del sur dice que una persona puede quedarse 10 años en una casa sin pagar la renta,pero si paga la luz el tiene el derecho de vivir en esta casa,se imagina lo fácil que seria si las leyes fueran correctas…

    Responder

  4. Jorge

    31/05/2014 en 5:35 pm

    La solución sería que solo puedan pagar los propietarios los servicios de agua y luz, si no paga el inquilino su mensualidad adelantada no tendría agua ni luz. En este caso el alquiler tendría un valor mas los consumos de los servicios básicos.

    Responder

  5. Berthin Gómez

    01/06/2014 en 4:18 am

    Solo se ha considerado a los contratos con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz. Q sucede si en la invitación a conciliar, las partes concilian…este acuerdo no está considerado en la ley, creo que debe contemplarse. Cuáles son sus opiniones?

    Responder

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