¿Cuál es el balance que hace del año del sector inmobiliario?
Hemos entrado en una ligera desaceleración en la mayoría de los mercados. En oficinas, a pesar de haber registrado un récord de absorción de producto prime –88,000 metros cuadrados–, existe un exceso de oferta que ha hecho que los precios bajen, mientras que en vivienda las mayores restricciones en cuanto a créditos hipotecarios ha golpeado sobre todo a los segmentos bajos (D y C). Sin embargo, en la parte media de vivienda sí ha habido un buen resultado y en la parte alta algo menos, ya que también hay un exceso de producto.
En este contexto, ¿predominarán los grandes jugadores y saldrán del mercado las pequeñas inmobiliarias?
Sí. Este es un negocio de capital y no de deuda, porque es un negocio cíclico. Empresas sin una adecuada estructuración financiera, al llegar la parte baja del ciclo, como ahora, se ven debilitadas. Es decir, se va a limpiar un poco la cancha.
Una desaceleración como esta siempre genera oportunidades…
Enormes oportunidades. Los que no pueden subsistir dejan de competir por propiedades y es el momento de que los grandes jugadores de largo plazo tomen posiciones.
¿Y en qué nichos podrían estar esas oportunidades?
Yo creo que provincias es muy interesante y hay oportunidades porque vienen creciendo mucho, sobre todo en las que existe mayorbono demográfico –población joven–. Además, en el sector B de vivienda y una serie de zonas que están cambiando y trayendo valor a los que invirtieron en ellas: zonas al sur y al norte de Lima.
Por otro lado, hay espacio para crecer muchísimo en el tema comercial, en el retail moderno. El problema es que los precios son absurdamente altos. Lo mismo está sucediendo con el tema industrial, que tiene una demanda enorme sin soluciones suficientes.
En términos de tendencias inmobiliarias, ¿qué deja este año para el sector?
Se han consolidado mucho las zonas urbanas, a la vez que se ha debilitado la parte periférica, principalmente porque la gente que accedía a estas zonas en función a créditos hipotecarios ya no lo hace y no genera la oferta real.
El tema verde –construcciones ecoamigables– también es una tendencia que se está dando. Hoy en día tenemos aproximadamente 50 proyectos pidiendo su certificación LEED (Leadership on Enviromental Energy Design). Además, vamos a ver cada vez más proyectos mixtos como una forma de diluir el costo cada vez más alto del suelo.
En el segmento de vivienda social, además de la restricción a créditos, existen problemas de saneamiento en las periferias de Lima. ¿Es algo que todavía no se podrá enfrentar?
Las inmobiliarias representan negocios y los negocios tienen que velar por un retorno sobre su capital. Si tú no les das las condiciones en una zona para invertir, se van. Tenemos que darles los incentivos para que el problema se solucione. No podemos desaprovechar la oportunidad que le da el bono demográfico al sector inmobiliario; esto sucede una sola vez en la vida de una población.
¿La situación del mercado de oficinas es la más complicada?
Este año debió acabar ya con dos dígitos de vacancia, pero más de uno ha ‘pateado’ sus proyectos al primer semestre del 2015, con lo cual vamos a cerrar en 8.80% más o menos. El tema es que ahí el problema sólo está siendo aplazado.
El próximo año será complicado para el mercado de oficinas, aunque habrá zonas que se afecten más que otras. La debilidad estará básicamente en el Este (Surco) y Magdalena, en donde se están construyendo muchos metros cuadrados. El que mejor se defenderá será ‘Sanhattan’ (Centro Empresarial de San Isidro). En cuanto a la disminución en los precios, en el Este estamos viendo precios de US$18 ó US$19 por alquiler de metro cuadrado –antes pedían US$24–; mientras que en San Isidro, US$21 ó US$22. Si nos proyectamos al 2015 y al 2016, por los metros cuadrados que ingresarán al mercado, los precios van a seguir bajando.
¿Esto ha sido generado por el violento crecimiento del Este (Surco) como nuevo polo empresarial?
Sí. La complicación de San Isidro en cuanto a permisos y precios del suelo hizo que en Surco se desarrollaran estos proyectos. Ahora, hay muchos metros cuadrados y vienen decenas de miles más que la demanda de esa zona no podrá absorber. Por ejemplo, el proyecto del cruce de las avenidas El Derby y Manuel Olguín –Lima Central Tower– te trae 50,000 metros cuadrados cuando toda la absorción del país es 80,000 metros cuadrados.
¿Las medidas tomadas por el gobierno en favor del mercado inmobiliario tendrán efecto hacia el próximo año?
Todo eso contribuye. Es bueno acortar los tiempos y los requerimientos, así como lo hace la norma de la depreciación acelerada. Sin embargo, no va a tener una influencia inmediata porque el sector inmobiliario es lento y no reacciona con la violencia de la bolsa, por ejemplo. Dependiendo de cómo se comporte la economía, podríamos crecer una vez y media por sobre la expansión del PBI.
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