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El boom inmobiliario y la supuesta burbuja inmobiliaria

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boom inmobiliario

Por Andrés Zubiate

Bienvenidos. Cuando me ofrecieron este espacio para hablar del tema inmobiliario, no dudé en aceptarlo. Lo hice porque considero que hoy en día se le da muy poco espacio en los medios a los que llaman desarrolladores inmobiliarios, a los privados. Opinan los políticos, opinan supuestos expertos, opinan los bancos, pero poca cabida se le da a la opinión de los que estamos empujando la carreta en la calle. Mi objetivo es compartir este punto de vista.

En honor al título del blog, en este primer post hablaré sobre el tantas veces mencionado boom inmobiliario. Y también sobre la prima no deseada del boom inmobiliario, la burbuja inmobiliaria.

Hagamos un poco de historia. Hasta el 2002, la venta de viviendas en Lima y Callao apenas llegaba a los 3,000 viviendas al año y crecieron hasta 22,000 en el 2012. Esto representa un crecimiento acumulado promedio de 19% durante 10 años.

 

Aquí salta una primera pregunta: ¿por qué se dio este importante crecimiento?

El desarrollo saludable del mercado de viviendas depende principalmente de dos variables: Los factores de oferta y demanda, y el financiamiento hipotecario. En la medida que haya demanda efectiva (familias que necesitan y pueden pagar una vivienda), y financiamiento hipotecario (financiamiento de largo plazo) disponible, las ventas de inmuebles aumentarán.

Aquellos que obtuvieron un crédito hipotecario antes del año 2000 recordarán claramente que se trataba de un producto muy exclusivo. Para calificar necesitabas un sueldo en planilla estable y con antigüedad. El inmueble a financiar tenía que ser nuevo y con un precio no menor de US$80,000. Y la tasa de interés rondaban el 14% en dólares.

En un país donde más del 70% de la economía de personas era informal, el crédito hipotecario fue en aquel tiempo un producto disponible sólo para unos cuantos. En la medida que no existía un financiamiento hipotecario masivo, la construcción de viviendas se desarrollaba muy lentamente.

Tres factores luego se encontraron para generar un círculo virtuoso para el crecimiento del sector:

  • A finales de los años noventa se creó el Fondo Mivivienda, con el objetivo de que la población pudiera acceder masivamente a una vivienda propia. Si bien demoró en funcionar de manera eficiente, demostró cómo la vivienda propia era una receta políticamente potente y económicamente multiplicadora.
  • Durante los primeros años del nuevo siglo, el crecimiento económico del país fue sólido y más familias que necesitaban una vivienda propia ahora podían pagarla.
  • Muy relacionado a este crecimiento, el sistema bancario creció. Una vez más solido y globalizado, empezó a ver con mucho interés no sólo la conveniencia de las hipotecas a largo plazo, sino también el enorme potencial hipotecario de los sectores medios, hasta ese momento desatendidos.

Es así como en el 2004 empezaron a generarse desarrollos inmobiliarios, algunos por primera vez dirigidos a la clase media, y con la participación importante de la banca local y el Fondo Mivivienda. Lo que pasó después es historia conocida y se empezó a vivir plenamente el boom inmobiliario.

Lamentablemente entre el 2008 y 2009 se dio la crisis financiera internacional y se empezó a hablar mucho en el Perú sobre una sus principales causas: Las burbujas inmobiliarias, sobre todo las ocurridas en Estados Unidos y España. En ese entonces, en pleno desarrollo de un boom inmobiliario, muchos se empezaron a preguntar si se estaba formando una burbuja inmobiliaria aquí también.

La definición clásica de burbuja inmobiliaria es el efecto por el cual las ventas y sobretodo los precios de las viviendas crecen muy rápidamente y muy por encima de sus fundamentos; de tal forma que en un momento dado, las ventas y los precios de las viviendas caen abrupta y simultáneamente. Las consecuencias todos las sabemos, ¿pero existió o existe una burbuja inmobiliaria en el Perú? Esta pregunta se responde con tres argumentos:

  1. En los países donde se dieron burbujas inmobiliarias, los mercados de vivienda eran maduros y una buena parte de las ventas –sino la mayoría– se destinó para lograr espacios más grandes: un dormitorio más, un mejor barrio, pasar de un departamento a una casa, etc. Cuando la situación aprieta, la gente se mantiene donde está y esperará un mejor momento para comprar el departamento más grande o en un mejor barrio. Y las ventas caen. Pero en el Perú la mayoría de los peruanos no tiene una casa propia o ésta no califica como vivienda digna. Además el déficit de viviendas aún ronda los dos millones de viviendas. Por lo tanto, el que no tiene una vivienda propia seguirá buscándola mientras la pueda pagar, pues se trata de una necesidad básica. Y las ventas seguirán.
  1. Ejemplos como el de España grafican muy bien cómo un sistema financiero irresponsable puede ser una causa fundamental de la burbuja. Los bancos financiaban hasta el 120% de la vivienda, es decir, financiaban la cuota inicial, el saldo del precio hasta el 100%, y un 20% adicional para equiparla. Sobre endeudaron a las familias y generaron una morosidad récord. Al final, las hipotecas tuvieron que ser ejecutadas. Este caso se grafica con mucho humor en el siguiente video de Alex Saló (youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8). Este claramente no es el caso del sistema financiero local. El LTV (loan-to-value) en el Perú, que es el ratio del préstamo sobre el precio de la vivienda es alrededor del 70%, y los procesos de calificación son muy estrictos.
  1. Un factor adicional a tomar en cuenta es que los precios de las viviendas en Lima y en el Perú vienen creciendo pero recuperándose después de décadas de depreciación del suelo e inmuebles. Aquí se puede ver que, en soles constantes, los precios recién se están recuperando a los niveles de 1998.

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Fuente: BCRP

Por lo tanto la respuesta es que aquí no se dio una burbuja inmobiliaria. Aún mayor evidencia es el hecho que en el último año, pese a la desaceleración en las ventas de viviendas, los precios no han bajado…ni se espera que lo hagan. ¿Por qué? Porque la demanda por  viviendas continúa y sigue siendo muy alta. Si el déficit de vivienda en el Perú sigue cercano a los dos millones de viviendas, y cada año se construyen menos de 50,000 viviendas, ni siquiera le estamos haciendo cosquillas al déficit. Lo que se construye ni siquiera cubre el aumento de demanda por el bono demográfico.

Y esta es la buena noticia, no hay ninguna burbuja y todavía queda una gran oportunidad por delante.

 

Semana Económica

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